业主更换物业公司申请书

XX街道办事处/XX区住房和城乡建设局/XX小区业主委员会：

我们是XX小区（以下简称“本小区”）的合法业主。自本小区交付使用以来，现任物业服务公司（以下简称“现物业公司”）在为期数年的管理服务过程中，存在严重失职行为，未能履行《物业服务合同》约定的各项义务，导致小区居住环境恶化、配套设施损毁严重、公共秩序混乱，严重损害了广大业主的合法权益。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一项、第二百八十四条、第九百四十六条之规定，业主可以自行管理电梯、水泵等共有部分，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同。结合本小区实际情况，现全体联名业主郑重向贵处提出申请，要求依照法定程序更换现物业公司，并重新选聘具有专业资质、服务意识强的新物业服务企业入驻。现将相关事实理由与具体诉求陈述如下：

一、关于现物业公司服务质量严重违约的事实

1. 公共环境卫生维护不力。小区内垃圾清理不及时，长期散发异味，楼道、地库等公共区域卫生状况极差，不仅影响美观，更对业主的身体健康构成威胁。绿化带缺乏必要的修剪与养护，导致大面积植被枯死，杂草丛生，原本规划的园林景观已名存实亡。

2. 设施设备维护缺失。小区电梯频繁发生关人、坠落等故障，物业公司仅进行简单的表面维修，未能从根本上解决安全隐患。供水系统维护不当，经常性发生无预警停水或水质发黄现象。消防设施长期处于瘫痪状态，灭火器过期、消防栓无水，存在极大的消防安全隐患。

3. 安全保卫工作形同虚设。小区门禁制度落实不到位，外来人员与车辆可随意进出，导致小区内偷盗事件频发，业主的人身与财产安全得不到保障。安保人员配备不足且素质参差不齐，巡逻记录造假，对业主反映的安全问题推诿扯皮。

4. 财务公开透明度极低。物业公司从未按规定公示公共收益（包括但不限于电梯广告、地面停车费、公共空间摊位费等）的收支情况。在物业费使用透明度方面，未定期公布维修资金使用明细及审计报告，侵犯了业主的知情权与监督权。

5. 沟通态度恶劣。业主在向物业公司反映问题时，常遭遇态度蛮横、互推责任、甚至言语威胁。对于业主的合理投诉，物业公司长期采取不理睬、不作为的态度，严重激化了物业与业主之间的矛盾。

二、我们的法律依据与程序要求

根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。解聘物业服务企业的决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

目前，我们已发起了初步的业主联名签署活动，已有超过[填写具体比例或人数]的业主表达了强烈的更换意愿。我们申请在贵处的指导与监督下，依法召开业主大会临时会议，就“解聘现物业公司”及“选聘新物业公司”两项议案进行公开、透明的表决。

三、具体申请事项与建议方案

1. 立即停止现物业公司的服务合同续约流程。如合同已到期，请明确告知其处于事实服务期，并督促其做好撤场准备。
2. 请求街道办与住建局介入。指派专人指导本小区业主委员会（如未成立则指导成立筹备组）依法依规开展表决程序，确保表决过程真实有效，不受物业公司干扰。
3. 启动公开招投标程序。由业主委员会在相关部门的监管下，制定新的物业服务招标文件，向全社会公开招标，选聘一家信誉好、资质优、收费合理的品牌物业公司。
4. 进行财务专项审计。在现物业公司撤场前，必须对其在任期间的公共收益、代收代缴费用进行第三方审计，确保账实相符，对于欠付业主的收益必须足额返还。

四、结语

物业服务质量直接关系到千家万户的幸福感与社会基层的和谐稳定。我们业主缴纳物业费是购买服务，而非雇佣“管家”来当“主人”。面对现物业公司的长期消极服务，我们已经失去了最后的耐心。

请贵处充分考虑广大业主的迫切呼声，依法依规支持我们的更换申请，协助我们通过合法的民主决策程序，夺回对家园的管理权，重建一个安全、卫生、文明、和谐的生活环境。我们承诺将严格遵守相关法律法规，在更换过程中保持理智、克制，确保小区交接期间的平稳过渡。

此致

（此处留白供业主签名及填写房号，要求签名数不低于法定比例）

日期：202X年X月X日

XX小区业主委员会/XX物业服务中心/XX街道物业管理办公室：

鉴于XX小区目前物业服务现状严重背离广大业主的期望，且现任物业公司在多项核心服务指标上未能达到《物业服务合同》约定的标准，经本小区广大业主慎重研讨并达成高度共识，现正式提交更换物业公司的申请。

本申请书代表了本小区[填写百分比]以上业主的共同意志。我们认为，目前的物业管理现状已严重贬损了业主的资产价值，严重损害了居民的居住品质。为保障全体业主的合法权益，建立公开、公平、公正的物业服务市场竞争机制，特提出如下申请理由及具体要求。

一、服务现状的深度剖析

1. 基础物业管理水平低下。在日常保洁方面，垃圾站长期满溢，楼道内积尘严重，且未进行定期的消杀工作，蚊虫鼠患严重。在绿化养护方面，大片草坪退化为荒地，名贵树木因疏于灌溉而枯萎，物业公司对此采取“视而不见”的放任态度。

2. 安全防范体系彻底崩塌。小区监控系统损坏率高达60%以上，且长期未进行维修更新。围墙周界报警系统失效，巡逻保安年龄结构老化，缺乏基本应急处置能力。近年来，小区内私拉乱接电线现象严重，违规停放电动车入楼入户等行为，物业公司未尽到劝阻与报告义务，存在重大安全火灾风险。

3. 建筑及配套设施加速折旧。房屋外墙脱落、屋顶漏水等问题反馈至物业后，往往被以“过保修期”或“需动用维修基金”为由无限期拖延。对于电梯这种高频使用的特种设备，物业公司为了节省成本，更换非原厂廉价配件，导致故障频率居高不下，严重威胁老人与小孩的出行安全。

4. 公共资产收益流失严重。小区公共区域的广告位（电梯内、大门口、灯箱）、公共摊位租金、临时停车费用等，其归属权依法属于全体业主。然而，现物业公司长期私吞该项收益，从未向业主大会汇报，且拒绝提供原始财务账目备查。

5. 合同意识与服务态度缺失。物业工作人员缺乏职业素养，对待业主合理的维修请求或改进建议，普遍存在推诿、扯皮、甚至反向投诉业主的行为。现物业公司完全背离了“服务者”的角色定位，将自身凌驾于业主之上。

二、法律诉求与行动建议

根据《中华人民共和国民法典》及地方性《物业管理条例》，我们郑重提出以下诉求：

1. 启动解聘流程：请求业主委员会立即组织召开全体业主大会（或采取电子投票方式），针对“是否解聘现物业公司”进行全员表决。要求表决过程必须有第三方公证机构介入或街道办人员现场监督。

2. 拒绝合同自动续期：明确禁止业主委员会或相关人员在未征得全体业主同意的情况下，与现物业公司私自续签合同或达成任何损害业主利益的协议。

3. 建立新公司选聘标准：新物业公司的选聘应采取公开招标模式。招标书必须包含具体的服务量化指标（如保洁频次、保安巡逻时长、设施设备月度检修计划等），并将这些指标作为未来考核物业费发放的依据。

4. 清算与移交：要求现物业公司在接到解聘通知之日起，在规定时间内配合完成物业管理权的交接。交接内容包括但不限于：完整的建筑图纸、设施设备维护手册、业主名册、预收物业费余款、公共收益结余以及所有的公共设施钥匙。

三、我们对新物业管理的期望

我们需要的不是一个只收钱不办事的“收费站”，而是一个能够提供专业化、智能化、人性化服务的管理团队。我们希望未来的物业公司能够做到：财务完全透明、安全全天候覆盖、设施及时修缮、环境持续美化，并能通过优质的服务促进小区二手房资产的保值增值。

四、全体业主的立场声明

我们全体签名业主在此郑重声明：我们将坚决维护法律赋予我们的选择权和监督权。如果相关机构未能及时响应广大业主的合理诉求，或在解聘过程中偏袒物业公司，我们将保留向上级行政主管机关、信访部门直至向人民法院提起诉讼的权利。

希望相关部门能够顺应民意，积极作为，协助我们早日实现更换物业公司的目标，还小区业主一个宁静、舒适、安全的家园。

附件：XX小区要求更换物业公司业主联名登记表

（签名页略）

日期：202X年X月X日

XX小区全体业主及业主委员会：

我们是XX小区的一群热心业主，长期以来一直关注着我们小区的管理与发展。然而，令人遗憾的是，随着时间的推移，我们目睹了小区的环境日益破败，服务质量直线下降。为了挽救我们的家园，为了不让我们一生的积蓄购买的房产持续贬值，我们特此向全体业主发起这份“更换物业公司申请书”，旨在通过合法途径，选聘一家真正有社会责任感、有专业水准的物业管理团队。

一、为何我们不得不做出这个艰难的选择？

1. 资产保值的危机感。一个优秀的物业能让小区十年如新，而一个差的物业会让小区三年变旧。目前我们小区的二手房成交价格已明显低于周边同等条件的小区，主要原因就在于潜在购房者看到我们混乱的停车秩序、剥落的墙皮和肮脏的环境后望而却步。

2. 基础底线的失守。卫生间漏水没人管，地库照明一半是坏的，消防通道常年被占用，楼道里的消火栓箱空空如也。这些不是小事，这是关乎每一位业主生命安全和生活质量的大事。我们每年缴纳数千元的物业费，得到的却是这种“半瘫痪”式的管理，这不仅是不公平，更是对合同契约的践踏。

3. 尊重感的丧失。当我们作为业主，在自己的家门口因为进出问题被保安刁难；当我们提出修缮建议被物业前台嘲讽；当我们要求查看公共账目被视为挑衅时，我们必须意识到，现有的物业公司已经完全丧失了服务意识。

二、我们的行动目标与计划

我们并非无理取闹，我们是基于法律赋予的权利，追求一种更高质量的生活。我们的目标是：解聘现状堪忧的旧物业，引入管理规范、评价优良的新物业。

1. 第一阶段：民意征集与联名。我们将走访每一栋楼，向广大业主分发宣传资料，讲解更换物业的利弊和程序。通过联名签署，证明更换物业是民心所向，具有坚实的群众基础。

2. 第二阶段：督促业委会履职。要求业主委员会在接到本申请书后的一周内，召开专门会议讨论更换物业事宜，并向全体业主公示会议纪要。若业委会不履行职责，我们将根据《民法典》相关规定，提请街道办指导，由业主自行组织召开大会。

3. 第三阶段：公开透明的选聘。新物业的选聘不应是暗箱操作。我们将要求建立由“业主代表+专业人士+行政主管”组成的评选小组。不仅要看公司的资质，更要实地考察其在管的其他小区。我们要对比物业费价格与服务承诺的性价比，确保每一分钱都花在刀刃上。

4. 第四阶段：严格的交接监督。在老物业撤场时，必须进行细致的实物与资料清点。特别是针对电梯等大型设备的完好度进行专业鉴定。对于老物业损坏的公共财产，必须从其履约保证金或应付物业费中扣除赔偿金额。

三、给全体业主的一封信

邻居们，家园是我们共同的财富，是我们避风的港湾。物业服务的优劣，不仅影响我们今天回家的心情，更影响我们明天房产的价值。如果我们今天选择沉默，选择忍受，那么小区只会进一步滑向衰落的深渊。

更换物业的过程可能会有短暂的阵痛，可能会有物业公司的阻挠甚至威胁，但只要我们全体业主心往一处想，劲往一处使，依法办事，就没有克服不了的困难。

我们申请的不仅是换一家公司，更是换一种生活态度，换一个充满希望的未来。请大家在申请书上郑重地签下您的名字，这不仅仅是一个签名，更是我们共同守护家园的决心！

四、具体法律援引（供参考）

1.《民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同。解除合同应当提前六十日书面通知物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外。

2.《物业管理条例》：业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。

我们坚信，在法治社会，在大家的共同努力下，XX小区一定能够迎来焕然一新的明天。

申请人：XX小区热心业主发起小组及联名业主
（具体名单见附件）

日期：202X年X月X日